2012年10月30日 星期二
布萊爾‧辛格幫你突破!如何讓努力找客戶的你不用再撞壁
請務必空下10分鐘的時間,聽一聽布萊爾‧辛格對找不到顧客的化解方法
並且靜下心來思考如何採取行動,幫你吸引更多理想客戶並且建立更緊密的關係
在看影片之前
我想先問你:「你認為你的產品/服務非常好、非常有價值?」
如果你的產品或服務並不是很好,也沒什麼價值
那麼這部訪談影片可能無法幫到你!
因為再好的方法只能為你創造一時績效,而無法持續的讓顧客自動找上門
如果你認為你的產品/服務能真正的造福人群,
能創造有價值的話,請繼續往下看……
這部訪談影片能如何幫助你:
顧客不是為了消費而活,而是用產品和服務來充實自己的生活
應該先了解顧客的生活型態,再進一步掌握消費心態,才能吸引理想客戶主動上門
"了解顧客的生活型態"是關鍵所在
唯有如此,你在做任何行銷與促銷活動才能跟顧客有共鳴,建立更深一層的關係
這也是布萊爾‧辛格想在第三部訪談影片中與你分享的主軸
要是你已經嘗試了無數的行銷方案與銷售技巧,
依舊無法抓住顧客的心,吸引理想顧客主動上門,
那麼,這部影片將能為你的事業開啟另一個可能性,
幫助你不論在景氣好與壞都能擁有一批忠誠的顧客追隨
立即連結網頁觀看訪談影片
影片3:幫你突破!如何讓努力找客戶的你不用再撞壁
要是你已經看完第三部訪談影片,這有好料下載:
你可以下載附件中的迷你電子報告【致命的企業錯誤─沒有能力去銷售】
不論你是想在景氣的動盪中獲利、吸引並留住好人才,還是吸引理想客戶上門
"沒有能力去銷售"時,你將無法徹底解決這些惱人的商業問題
迷你電子報告中,布萊爾將告訴你,導致企業無法獲利與吸引顧客的致命錯誤
相信這能幫助你在看完第三部訪談影片後,有更深一層的了解
趕快下載來看吧!
立即下載【致命的企業錯誤─沒有能力去銷售】
在看完第三部訪談影片後,對於與顧客建立更深層的親密感來解決大量行動,用盡任何招數與技巧都無法吸引、留住理想顧客的窘境
你是否已經明白了所謂"親密感"真正的意涵呢?
如果你已經恍然大悟,明白關鍵要素,請你立即進行規劃並且採取行動!
讓我與你分享一個與顧客建立親密感的例子吧!
多年來在Nike研發新產品與開發新市場的大衛‧席農,身為全球優秀運動員的他卻說:「他身為運動員的本能直覺反而會成為工作的障礙,他的觀點是:他對運動的看法一點也不重要,重要的是別人對運動的看法」
因此大衛花的大量的時間,不斷地與年輕的運動員相處、參觀他們的比賽、到年輕人常去的地方、與他們一起跑步,一起聊運動,將自己的生活與顧客的生活緊密融合,也因為如此大衛讓許多新產品成功地進入新市場,並且受到年輕運動者的喜愛 你準備好融入顧客的生活,與他們建立更深層的親密感?
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宇宙法則的競技~轉
今早林桑忽然想起學生時代上物理課的時候老師常講的一句口訣,就 是…
世界上所有物質(包含分子及原子)都有一個共同特性,就是趨向最 低能量,趨向最大亂度~
以前年紀小,並不了解其中深意,只是記下來而已,如今卻已有深刻 的體悟了~
就好比覆水難收這句成語,水一旦從杯中灑出去就不可能讓原來的水 回到杯子裡來~
又好比生米一旦煮成熟飯,不管你再怎麼做還原動作,例如冷卻及曝 曬等等;飯依然還是飯,頂多變成飯乾而已~
很有趣吧!!為什麼會如此呢?
其實就是水分子或米分子一旦經過擾動(潑灑或蒸煮)之後一定會重 新排列,而且會越排越亂,越排能量越低,就~~~再也回不去了…
有沒有聯想到什麼呢?
沒錯,人也是一樣…本來人就是會越活越趨向最低能量,越活越趨向 最大亂度;所以,當我們在罵別人為何這麼懶散,墮落,任性,不誠 實或不負責任的同時,其實,有時候我們這些號稱正面積極的人才是 在違背宇宙的法則喔!!
當然我們可以想像人生就是一場對抗宇宙法則的競技,所有運動員都 在跟地心引力及身體構造對抗;要出類拔萃真的非常艱辛,要非常” 不自然”才行,哈哈哈~
這就是林桑常說的,要隨時保持有意識的學習與操練,真正的目的就 是讓我們的心也能強壯起來,不要那麼輕易就被宇宙法則的負能量吞 噬了~
畢竟物競天擇優勝劣敗,如果我們可以有更多選擇,就勇敢去挑戰自 己的極限吧!!
讓心凌駕在宇宙之上的感覺真的很酷,偶爾囂張一下也是可以的喲~
轉載自林桑
世界上所有物質(包含分子及原子)都有一個共同特性,就是趨向最
就好比覆水難收這句成語,水一旦從杯中灑出去就不可能讓原來的水
又好比生米一旦煮成熟飯,不管你再怎麼做還原動作,例如冷卻及曝 曬等等;飯依然還是飯,頂多變成飯乾而已~
很有趣吧!!為什麼會如此呢?
其實就是水分子或米分子一旦經過擾動(潑灑或蒸煮)之後一定會重 新排列,而且會越排越亂,越排能量越低,就~~~再也回不去了…
有沒有聯想到什麼呢?
沒錯,人也是一樣…本來人就是會越活越趨向最低能量,越活越趨向 最大亂度;所以,當我們在罵別人為何這麼懶散,墮落,任性,不誠 實或不負責任的同時,其實,有時候我們這些號稱正面積極的人才是 在違背宇宙的法則喔!!
當然我們可以想像人生就是一場對抗宇宙法則的競技,所有運動員都 在跟地心引力及身體構造對抗;要出類拔萃真的非常艱辛,要非常” 不自然”才行,哈哈哈~
這就是林桑常說的,要隨時保持有意識的學習與操練,真正的目的就 是讓我們的心也能強壯起來,不要那麼輕易就被宇宙法則的負能量吞 噬了~
畢竟物競天擇優勝劣敗,如果我們可以有更多選擇,就勇敢去挑戰自 己的極限吧!!
讓心凌駕在宇宙之上的感覺真的很酷,偶爾囂張一下也是可以的喲~
很有趣吧!!為什麼會如此呢?
其實就是水分子或米分子一旦經過擾動(潑灑或蒸煮)之後一定會重
有沒有聯想到什麼呢?
沒錯,人也是一樣…本來人就是會越活越趨向最低能量,越活越趨向
當然我們可以想像人生就是一場對抗宇宙法則的競技,所有運動員都
這就是林桑常說的,要隨時保持有意識的學習與操練,真正的目的就
畢竟物競天擇優勝劣敗,如果我們可以有更多選擇,就勇敢去挑戰自
讓心凌駕在宇宙之上的感覺真的很酷,偶爾囂張一下也是可以的喲~
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2012年10月24日 星期三
富爸爸賺錢時刻 黃金重點
補償法則
法則一:對等互惠,先要付出,才會有所得, 這句話的意思很明顯,但只要一互扯上金錢,許多人好像會忘記這條定律,個個都想要有所得,但卻不願意先付出,要不然也只願意在有得之後,再拿出來施捨,我 的窮爸爸想要獲得更高的收入,同時又要減少工作量,他曾經與人發生爭執,要求降每位老師所教的學生人數,同時提高薪資,而且還要享有更多的休假以及更優渥 的福利,雖然聽起來很合理,但這種思維卻違背補償定律的第一條,你想要獲得更多,你得做出更大的付出,其實從個人觀點來看,那種想要減少工作量卻又想提高 薪資的思維,無論賺到多少薪水,終究會導致每個人都變得更加貧窮,當今美國運輪商船的總數及相關工作機會之所以會大量減少,是因為工會組織所制訂的薪資水 準迫使運輸公司把業務移往海外薪資較低廉的國家,該定律的作用也是可逆的,如果你欺騙別人,那麼別人一樣也會用同樣的方式對待你,因此在使用此定律時請務 必小心。
法則二:學習如何付出更多,許多人上學是為了 要學習如何賺錢,但他們心中想的卻只是自已和家人,也少人上學是為了學習如何提高自已的產出,服務更多人,許多人上學是為了如何成E和S象限的人,但由於 服務的人數有限,如果成功進入B和I象限,那麼你能服務的人數就更多了,也能獲更高的收入,如果你的焦點只是為了自已,或者為了提高家人的生活品質,那麼 稅法和債務就會開始跟你作對,但是你聚焦在如何為更多人服務,甚至可以做一個影響世界的人,那麼我向你保證財富將如雪球源源不絕向你而來。
法則三: 充分利用財務教育複利的威力,當你隨著學習更多財商知識時,你會在B和I象限賺到更多收入,隨著一段時日後,你的教育不斷產生複利效果,回報也跟著增加, 換句話說,你的收入會愈來愈高,但投入卻愈來愈少,這才是財務教育真正的威力,想要進一步了解第三定律,就要要了解教育真正的威力不在教室、成績單、學 位,簡單來說:你可以教導一個人如何釣魚,但你無法強迫一個人去學習如何釣魚,當你上完課走出社會後,才是真正的教育開始,實地操作比紙上談兵強過好多 倍,也保證讓你永生難忘,一般來實際操作與模擬真實的體驗會讓你記得90%的事。
投資者的五種等級,快看看你落在那個等級裡。
第一級:財務智商為零:沒有拿任何錢來做投資,盡是買一些看似資產的東西,像是:房子、車子、高爾夫球桿,所購買的東西價值要不一直在流失,要不就是害得他必須一直再花錢,他買的東西,沒有一樣會讓他變的更富有
第二級:儲蓄的輸家,自1971年尼克森總統取消美元的金本位制後,所有的錢變成了債務,黃金由原先的每盎司35美元到現在已漲至每盎司1400美元,央行不斷發行數兆的鈔票,只會讓物價上升,通膨加速,而這些偏好儲蓄、把錢放在退休金計畫的人將成為最大輸家。
第三級:我太忙了,這個等級的投資者因為生活過於忙碌,無法學習任何投資的事物,將自已的錢交給他人管理,像是買基金、保險、股票等等,他們賠錢時會責怪他們的投資顧問、股市名嘴、怪市場、怪政府,如果一個人搞不清楚那個環節發生錯誤,那麼他很難從錯誤中學到任何教訓。
第 四級:我已經是專家了,通常是S象限的人,凡事自已來的投資者,這類人如果投資不動產,會自已修繕、自已尋找,如果投資貴重金屬,會自已動手買進,並且儲 放黃金和白銀,大多數的情況下,會認為自已已經有正式的財務教務,何必跟別人學呢?這些人往往只上了一、二堂課,這些課的主題通常非常狹隘,例如:他們如 果喜歡買賣股票,那麼他們所選的必定都是一些和股票相關的課程,但我們可以知道,那些持續在自已財務教育進行投資,上例行課程且聘請教練來提升自已績效的 人,成果絕對會遠遠超過那些凡事自已來的表現好
第五級:資本家,全世界富有的人都是這個等級,也就是資本家,是一個老練的B象限企業主,也會在I象限進行投資的人, 與第四級的差別為:
S象限用自已的錢進行投資,B象限用別人的錢進行投資,
S象限投資者通常各自進行投資,B象限投資者通常經由團隊進行投資,本身不需要最聰明,他只需要最聰明的團隊即可
S象限賺到的錢比B象限投資者少很多
S象限繳納的稅金比B象限投資者高很多
S象限同樣也代表著自私(selfish),當他們越自私,能賺到越多的錢,B象限投資者則是要非常慷慨才行,他們當慷慨就能賺到越多錢
S象限不容易籌措到錢,B象限則可以很容易籌措到資金,但第五級資金來源是那裡呢?答案是:那些把自已的錢存到銀行裡的第二級和第三級投資。
接下來我們檢視自已處於那一級?並且要注意那些事項?
第一級投資者:你的資產欄位裡空空如也嗎?而且你沒有從任何資產裡獲得固定收益,甚至還背債的話,你就是屬於第一級投資者,如果你深陷債務之中,目前你最佳的投資就是先從擺脫壞的債務開始著手。
深陷債務沒有不對,但不採取任何行動就不應該了,可以從學習錯誤中獲得教訓,同時負起責任處理自已所犯的錯誤,跌倒了不可恥,在爬起來就是你的。
第 二級投資者:如果你是一個儲蓄者,你要小心了,把錢放在銀行或退休基金裡的人將成為最大輸家,存錢通常是那些完全不願意學習新事物的人所採取的策略,存錢 所承擔的風險就是學習極為有限,一旦市場大跌、貨幣大幅貶值,你的存款化為烏有,那麼到頭來金錢和教育二者通通都沒有。
第 三級投資者:這個等級的投資者會小作嘗試,比第二級投資者好一些,他們會買股票、基金、債券、保險等,但僅僅小小賺或是大賠,一旦他賠光一切和第二級投資 者一樣,都是一無所有,如果你準備好跳脫第三級投資者,又在自已的財務教育做投資,並且能自已掌控金錢,那麼第四級投資者會是你非常好的目標。
第四級投資者:如果你是一位職業投資者,那麼恭喜你,極少數的人會願意投資時間學習管理自已的金錢,他們的成功密訣就是一輩子不斷的學習,而優秀的教練與相近的朋友是關鍵,快尋找自已的財務教練與自已的團隊,會是你最佳的選擇。
第四級投資者會掌控自已的生命,知道他們所犯的錯誤就是讓自已學習和成長。
第 五級投資者:位第五級投資者的資本家,就等於站在世界頂端,這個世界直的會變成你的,完全沒有侷限,當今高科技環境下,想要在這個富足的世界成為資本家, 變得比以前容易許多,如果你已到達這個等級,請你不斷學習,並且奉獻,別忘了,真正的資本家都是非常慷慨,因為他們都清楚知道要付出越多,才能獲得更多。
B-I 三角形 |
B-I 三角形圖形的解說
由八項因素構成,你注意到了嗎?產品只佔了一小部分而已,且是最不重要的項目,八項因素有那些?又代表什麼呢?
使 命:位於B-I 三角形底層,它是一切的基礎,有人說我:為什麼我有這麼大的動力與熱情做分享呢?因為我找到了我的使命感,使命 必須放在創業家的內心,這個使命要比賺錢更重要,創業家有二種不同類型,其一是變形式創業家,他們希望能改變世界,蘋果公司的賈伯斯就是屬於這類,另一種 是營運式創業家,他們想打敗競爭對手,壓低價錢,賺到錢,大部分都是屬於此類型。
團隊:一個成功的事業必定是由一群擁有不同專才的人組合而成。偉大的團隊必定擁有專業人才,擁有不同技能,擁有不同才華。
領導:創業家本身最重要的是:匯聚人才、資源,以及在特定時間內產生結果,一個組織的領袖要擔負起積任,讓事業八項完備因素成功整合。
現金流:如果領導人非常稱職,應該會有充裕的現金流來支應薪資、紅利、股利、營運資金等,擁有好的現金流非常重要。
溝通:無論對內(下屬)或對外(客戶)都非常重要,因為此因素會影響現金流,而銷售也是屬於溝通的重要因素,銷售於收入,擁有好行銷能力也非常重要。
系統:一間公司是眾多系統組織起來的大系統,因此系統也佔著重要的地位
法律:在進行任何投資項目,甚至創立公司,弄清楚法律是非常重要,國家是保護懂法律的人,並非有錢人。
產品:最不重要的因素,為何他最不重要呢?我相信每個人都有創造價值百萬元的產品,問題在於這些人缺乏創業家的才華與能力,產品終就是產品,事業體才是真正的資產。
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2012年10月21日 星期日
臣服~轉
臣服一切 |
話說我們每個人都是宇宙萬物的一部分,理所當然包含天地間所有特 質,有正面也有負面~
如果我們能夠學習接納全然的自己,這樣的成長幅度將會非常驚人~
很多人常常只想隱惡揚善,讓自己表現很正面;或是有些人表現得太 自我,只想堅持做自己,一味地跟自己的負面擁抱~
這些都有點矯枉過正導致過猶不及的結果,而這樣的結果並不會讓你 的生活更平衡自在的~
試問一下,你能想像自己手上拿著一顆蘋果,但是你要規定自己一整 天都要躲躲藏藏,不要讓別人發現這顆蘋果,那將是一件多麼累人的 事啊!!
林桑覺得想要讓自己的生命和諧喜樂&輕鬆自在,秘訣只有一個 ~~就是”臣服”~~試著去臣服宇宙所賦予你的一切,所有的光明與黑暗都存在,都是你 這偉大生命的一部分~請允許你自己的所有呈現吧!!
當然在允許自己所有呈現的同時,有一個相當重要的操練,就是要學 會”有意識”狀態~就是要活在覺知裡;任何的負面情緒都可以讓它發生,但是任何的負 面情緒都要學會”有意識”的去體驗它並學習它;讓它給我們指引, 給我們力量~
如果能做到如此,黑暗力量也會變成我們的導師,也會給我們最棒的 人生指引,更會幫助我們加快心想事成的速度喔!!
其實說倒是很輕鬆,要做到可一點都不容易~所以呢,同志們真的仍需努力啊!!
轉載自林桑
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2012年10月18日 星期四
房地產基本資訊
房地產基本資訊 |
建蔽率:1. 建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。2.建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。3.例 : 基地面積 100坪, 建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。4. 建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。建蔽率計算=建築面積除以基地面積。
建築面積:建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積。但電業單位規定之配電設備及其防護設施、地下層突出基地地面未超過一‧二公尺或遮陽板有二分之一以上為透空,且其深度在二‧○公尺以下者,不計入建築面積;陽臺、屋簷及建築物出入口雨遮突出建築物外牆中心線或其代替柱中心線超過二‧○公 尺,或雨遮、花臺突出超過一‧○公尺者,應自其外緣分別扣除二‧○公尺或一‧○公尺作為中心線;每層陽臺面積之和,以不超過建築面積八分之一為限,其未達 八平方公尺者,得建築八平方公尺,另外一些陽台、露台只要不超過1.5公尺就可以不計入建築面積。
容積率:1.建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。2.簡言之即建坪與地坪之比。3.例 : 基地面積 100坪,
容積率為 225%, 則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。4.實施容積率的目的: 1.有效控制都市建築物之密度及人口分佈. 2.增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣 3.改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性。基地面積之計算包括法定騎樓面積。
各縣市皆不同,以下為台北市:
商一:建蔽率55%;容積率360% 住一:建蔽率30%;容積率60%商二:建蔽率65%;容積率630% 住二:建蔽率35%;容積率120%商三:建蔽率65%;容積率560% 住三:建蔽率45%;容積率225%商四:建蔽率75%;容積率800% 住四:建蔽率50%;容積率300%建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者,前項建築物面臨三十公尺以上之道路,臨接或面前道路對側有河川,於不妨礙公共交通、衛生、安全,且創造優美景觀循都市計畫程序劃定者,容積率及建蔽率得酌予提高。
非都市土地十八種用地編定中之九種可供建築用地之建蔽率/容積率
甲種建築:建蔽率60%;容積率240% 乙種建築:建蔽率60%;容積率240%丙種建築:建蔽率40%;容積率120% 丁種建築:建蔽率70%;容積率300%窯業用地:建蔽率60%;容積率120% 交通用地:建蔽率40%;容積率120%遊憩用地:建蔽率40%;容積率120% 墳墓用地:建蔽率40%;容積率120%特定目的事業用地:建蔽率60%;容積率160%
甲種建築:建蔽率60%;容積率240% 乙種建築:建蔽率60%;容積率240%丙種建築:建蔽率40%;容積率120% 丁種建築:建蔽率70%;容積率300%窯業用地:建蔽率60%;容積率120% 交通用地:建蔽率40%;容積率120%遊憩用地:建蔽率40%;容積率120% 墳墓用地:建蔽率40%;容積率120%特定目的事業用地:建蔽率60%;容積率160%
【地坪與建坪】
地坪是指土地的坪數,通常就是地面涵蓋的面積;建坪是指建築物建構起來的面積。簡單的說,某塊土地面積50坪,地坪就是50坪,而該地有棟四層樓的建築物,每層樓面積都是30坪,則建坪為30x4 =120坪。
地坪是指土地的坪數,通常就是地面涵蓋的面積;建坪是指建築物建構起來的面積。簡單的說,某塊土地面積50坪,地坪就是50坪,而該地有棟四層樓的建築物,每層樓面積都是30坪,則建坪為30x4 =120坪。
【房產常用名詞解釋】
主建物: 房屋的主要部分,即銷售場合中所謂的室內面積:
屋頂突出物 : 突出於屋面的附屬建築物
共同使用部分: 即一般所謂的公共設施。如樓梯間、電梯間、門廊、水箱、機械房等等均是
建築基地面積: 基地之水平投影面積
建蔽率: 建築面積占基地面積之比率
總樓地板面積: 建築物各層(包括地下層、屋頂突出物及夾層等)樓地板面積之總和
地目: 即土地使用狀況之表示。如建雜
一宗土地: 指一幢或二幢以上有連帶使用性之建築物所使用之建築基地
樓地板面積 : 建築物各層樓地板或其一部分,在該區劃中心線以內之水平投影面積。但不包括露台、陽台及法定騎樓面積
抵價地 : 實施區段徵收應給予之補償地價,得改以規劃整理後可供建築之土地,按原土地所有權人應領補償地價比例折算抵付
抵費地: 重劃之工程費用、重劃費用及貸款利息之負擔,應由各受益土地所有權人,以重劃區內未建築土地按評定重劃後地價折價抵付之工程費用、重劃費用及貸款利息之土地,即為通稱之抵費地
山坡地:指國有林事業區、試驗用林地、及保安林地以外、經省市主管機關參照自然形式、行政區域、或保育利用之需要,於合於下列情形之一者,劃定範圍,報請行政院核定公布之公私有土地
(1) 標高在一百公尺以上者
(2) 標高未滿一百公尺,而其平均坡度在百分之五十以上者
地號與建號:地號,為地籍測量時,就每宗土地所編之號碼,每一宗土地應編一地號,土地登記簿即係按地號順序裝訂而成。至於建號,為建物第一次測量時,就每棟建物所編之號碼。每一棟建物皆編有一建號,建物登記簿應按建號順序裝訂之
土地複丈 :經地籍測量之土地,由於天然或人為因素,導致測量結果與實際情形有不符情事時,土地之權利人或管理人,得依法向地政機關申請再行測量。現今政府各個鄉鎮辦理之地籍重測,民眾如於公告期間,認為測量結果有異議,即可向土地所在地之地政事務所辦理土地複丈
地籍 : 測量各宗土地之方位、界址、形狀並計算其面積之大小,同時查明土地之座落、類別、土地權利狀況與使用情形等,記載於圖冊,以便明瞭土地狀況,確定土地權屬而課征土地稅及實施土地政策之依據
地籍圖: 圖解法戶地測繪之結果,或以數值法界址座標按一定比例尺展繪而顯示土地產權境界,並標示地目,編有地號之地號之平面圖,稱為地籍圖。民眾如欲查看地籍圖,可至土地所在地之地政事務所申請地籍圖閱覽
地籍圖重測: 已辦理地籍測量之地區,因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因,得重新實施地籍測量。其辦理的程序為(1)劃定重測地區(二)地籍調查(三)地籍測量(四)成果檢查(五)異動整理及造冊(六)繪製公告圖(七)公告通知(八)異議處理(九)土地標示變更登記(十)複製地籍圖
收益還原法: 是將不動產之純收益資本化,算出收益價值,以此作為該不動產之實質價值的估
價方式。應用收益還原法求取不動產收益價格之基本公式如下:
純收益
收益價格= ─────── 還原利率
例:某甲有一塊土地,年純收益60,000元,還原利率為5%則該土地的收益價格
為1,200,000還原利率是以通行投資年利率計算。
原價法 : 是從原價中,求取不動產價格之估價方法。換言之即先求重建成本,再扣除折舊費用收益價格= ─────── 還原利率
例:某甲有一塊土地,年純收益60,000元,還原利率為5%則該土地的收益價格
為1,200,000還原利率是以通行投資年利率計算。
後還原所得之不動產價格。例如:有一棟房子其全部的總建坪共30坪,已興建10年,假設該房子耐用年數為50年,則其折舊額為2*30=60(重新建造原價) (建坪建造原
價)160*------*10=12(萬元) 50 建築物(房屋)之現值=60-12=48(萬元)
買賣實例比較法: 又稱市價比較法,是以買賣實例之不動產與擬估價對象之不動產互相比較,以求取估價對象的價格所使用的估價方法。這是目前估價業務最常用的估價方法。
路線估價法 : 一般土地估價方法,均需要費相當的時日、人力,故僅能適用於個別的土
地估價,對於大宗的土地,例如規定地價或課稅時的估價,則需要採用迅
速又合理的估價方法。其計算方式如下:
路線價*深度指數*宗地面積+修正額=地價
路線價,是指對面臨特定街道而可及性相等的市街地,設定標準深度,求取在該深度(指距離街道的長度)上數宗土地的平均單價,此單價即為路線價。
原地價 : 指原規定地價及前次移轉時之地價,稱為原地價,還有物價波動時應按物價指數調整之屋頂突出物 : 突出於屋面之附屬建築物,例如:樓梯間、電梯間、機械房、廣告塔、無線電塔、瞭望台、屋頂窗、水箱、屋裝飾物、避雷針、旗竿、無線電桿、風向器、防火牆、女兒牆、及露天電機設備。
閣樓 : 在屋頂內之樓層,樓地板面積在該建築物建築面積三分之一以上時,視為另一樓層,換言之,樓地板面積在該建築物建築面積三分之一以下時,才視為閣樓
露台及陽台 : 直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露臺,直上方有遮蓋物者稱為陽台騎樓與庇廊騎樓與庇廊均指建築物地面層外牆至道路境界線之空間,在上方有樓層履蓋者稱為騎樓,而祇有遮蔽物覆蓋者稱為庇廊。但由於二者所指空間及功能並無差異,故習慣上稱為騎樓
夾層 : 夾於樓地板與天花板間之樓層;同一樓層內夾層面積之和,超過該層樓地板面積三分之一或一00平方公尺者,視為另一樓層。
綠覆率:指綠覆面與法定空地之百分比。且綠覆面之範圍應為透水層。
履約保證專戶:分為2種 一種是銀行履保專戶由銀行直接作控管另一種是建經公司專戶由建經公司作控管,通常價金萬分之6 且由買賣雙方平均分攤, 若無仲介公司專屬配合履保者 通常地方仲介只能請到銀行作價金信託而非履保, 通常履保專戶銀行所配合之仲介公司均有特約代書 委由特約代書辦理即可, 賣方於不動產所有權移轉於買方名下之前,為防止所有權未移轉卻將現金繳付賣方,致買方遭受損失始創立履約保證制度。履約保證專戶是透過仲介公司與銀行間所簽訂契約而生,一般消費者很難獨自與銀行簽訂履約保證,通常只能藉由價金信託方式另簽定保管及給付條件完成保全措施,故通常銀行均有作價金信託 但價金信託費用較貴 ,因非屬常態性配合機構 ,在量上較少,管理上各有不同,故費用較高
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2012年10月16日 星期二
成長法則 ~轉
成長法則的威力 |
根據成長法則,如果我們想學習成長卻還是抱著懷疑,就好像開車時一腳加速而另一腳卻踩煞車;雖然還是會前進,只是速度會變得好慢好慢~
或許有時候我們每天都做了最棒的努力,給自己最好的肯定語,但效果依然不顯著或是依然覺得沮喪落寞~此刻就要讓自己順服於這樣的狀態,持續找尋任何一點點的小快樂或小成功來強化自己的信念~
強化信念真的很重要,其目的只有一個,就是要讓我們成功的機率提高~
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一個遠大的目標是否會達成,其實每個人在方法或技術上所付出的心血都差不多,那麼為何真正達標的人比率這麼低?說穿了,就是信念與渴望;誰在這場高競技的遊戲中對自己最深信不疑,誰的成果一定最豐碩~
穩定而持續的加速吧!!林桑也一直在這條成長的道路上與大家同愿同行,沒有懷疑,只有不斷向前,哪怕只是一小步都深具意義;記得咱們相約在財富自由的終點站見喔~
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2012年10月11日 星期四
貢獻是唯一的出路
今天要來跟各位分享,有關貢獻的詞語,很多人接觸到好康時,心裡不免一陣疑惑
怎麼會有這麼好康的事?
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為什麼辦免費活動?
為什麼他要這樣做?
為什麼那麼遠都這麼勤勞跑來?
是不是有什麼目的?
為什麼他要這樣做?
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要行銷什麼?
是不是老鼠會?
其實大家都把問題想的太複雜、太商業化
換個角度想,如果我大大方方接受下來,有一天換我有能力也同樣的幫助別人
這樣想是不是更好,請做一個好的接受者,這樣宇宙才會給你更多更豐盛的東西
你要做的是…當好康、美好的事物來到你面前時,你只須接受它即可,然後大聲的說謝謝
用一顆單純的心看這個世界你會發現有不同的結果
下次我給各位好康時,請好好收下唷
我會這樣做因為你值得…你只要做最棒的自已
我醒覺到貢獻是唯一的出路!當你先不斷的付出,那麼你會接收更多更豐盛的事物
唯一你要做的是好好接受它!
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2012年10月9日 星期二
今年50歲勞工 退休金恐泡湯
攸關940萬勞工的勞保基金潛藏債務高達6兆元,但行政院上周四完成「勞保條例修正案」草案,其中勞委會提報的政府逐年編列預算補助勞保基金財務缺口,以及「政府負完全責任」相關條文,由於財主單位以政府財務困難為由反對,最後全部遭行政院刪除,形同放任勞保基金財務危機,暫不處理。
另一方面,勞委會最新財務精算報告已經出爐,結果顯示,由於人口老化迅速,勞保基金收支逆差時間由民國109年提早到106年,107年就吃老本,破產危機也由民國120年提早到116年,也就是今年50歲的人達到請領條件時,就可能面臨基金瀕臨倒閉狀況。
「勞保條例修正案」草案此次修正重點包括提高勞保強制加保年齡到65歲、請求權由2年延長為5年、雇主投保薪資以多報少應補償2倍等。但由於勞保基金財務缺口嚴重,勞委會擔心勞工不安,此次修正挾帶一條「勞保財務條款」,除了希望比照公保基金由政府撥補公保基金潛在債務做法,在條文明訂政府編預算分年撥補97年12月31日前的潛藏負債(約5兆)外,並載明「政府負最後支付責任」,宣示基金不會倒,確保勞工領得到退休金。
該條款在行政院跨部會審查時,財主單位即已表明反對立場,主張社會保險應自給自足,若潛藏債務高,應採減少給付或提高費率等方式因應,不宜由政府以預算撥補。至於政府撥補公保基金,係因政府是公務員「雇主」,因此才由政府補足缺口。
對於「勞保財務條款」失守,勞委會相關官員皆避而不談,只說「已經盡了最大努力」。
據了解,由於國內人口老化速度加快,勞保基金潛藏債務近年也出現暴增狀況,近兩年就增加1.2兆,現已累計達6兆多。勞委會曾於99年委外精算勞保基金財務,當時預估民國109年就會出現支出大於收入的逆差現象,民國120年基金破產;但民國101 年最新精算報告出爐,收支逆差提早到民國106年,破產時間也提早4年到116年。由於勞保老年年金採逐年提高請領年齡,以目前50歲者為例,請領年齡65歲,等於符合請領條件時已經116年,正好遇到基金破產危機。
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2012年10月8日 星期一
22歲的黑社會中國青年的人生感觸
母親對孩子的不放棄 |
何謂幸福?
獲得成功?
賺很多錢?
盡到孝道?
還是為社會貢獻?
請看二十二歲年青人用他親身體驗的人生告訴你,什麼是幸福! 從上學到輟學,先後被十三所學校開除
我叫胡斌,來自蘭州市。曾經是一個不好好學習、愛玩遊戲、整天打打殺殺甚至打罵父母危險分子。由於從小家庭不和睦,父母經常吵架、打架,我從小就不聽話。 上四年級的時候,我曾經在學校要跳樓,折騰得整個學校不得安寧。我在上課的時候,老師希望我在最後,只要不影響其他人,睡覺都行。我打架抽煙喝酒,逃課曠 課欺負老師。哪個學校都不要我,升級的時候,班主任也不要我。
我媽沒辦法,只好讓我回姥姥家上學。去姥姥家還是不好好上,又被開除。我爸爸又願意給我最後一次機會,讓我去爺爺家,爺爺家還是不好好上,又開除。基本上一個學期一個學校,總共被13所學校開除。
我不上學的時候,剛剛15歲。我當時高興死了,我媽媽說你不上學了也有時間把字練一練。我說,我好不容易不上學了,你再也別讓我學習了。我多麼不容易呀! 我這麼搗蛋,我就是為了不上學。我媽媽看說什麼也沒用,讓我去吃苦。叫我去賣報紙,公交車賣票。我肯定是受不了,錢不夠,我就接觸社會上的人。我從小也是 在這種環境長大的。我家裡很多長輩就是社會上的人,而且在我們當地,名氣特別大。我們出去坐車,吃、喝、玩不給錢,也沒人敢要。我整天就是吃喝玩樂,晚上 就是和朋友結夥去打架。去砍,去群毆。
在我上私立學校的時候,看周潤發的電影對我的影響也挺大的。宿舍裡就給我們放《古惑仔》,我們都愛看,覺得就應該這樣學,這樣多瀟灑,整天打架多厲害。把 打罵父母欺負老師當成時尚,當作光榮。你敢打你爸爸媽媽嗎?你敢欺負老師嗎?但是我現在發自內心地向我爸爸媽媽,還有13所學校的老師校長認錯,我在這裡 給這些我對不起的人鞠一躬。對不起,我錯了。
被網絡毒害,身心嚴重受損
後來出事了,一個整天跟我混的朋友死了,19歲。我媽媽知道後就想盡一切辦法先讓我離開蘭州,到北京。她給我一些學費,讓我在北京學習。但是我到北京就把 這一千揮霍掉了。沒辦法了,我到一個姐姐的北京酒店打工。還是特別傲慢,也特別散漫,想去就去,不想去就不去,最後弄的很難堪,我就走了。
因為那個時候我已經野了,從小長輩對我溺愛,要什麼給什麼。我說我想吃東西,不想買,就直接拉一車到我家門口。我說想去哪兒玩,天天帶我去。你想讓我學習,不學;讓我工作,什麼工作我也不想幹。
我在北京接觸一幫朋友,都是17,18歲,就開始使用不正當的手段掙錢了。那個時候,那個時候我在網吧玩遊戲網吧裡的人都認識我。我一進網吧都喊我的名 字, 誰都打不過我。在遊戲上浪費的精力、金錢也特別多。我玩遊戲的時候,不允許我媽媽給我打電話。因為我認為玩遊戲最重要,父母家人全部給我靠後。我還專門玩 那種花錢的遊戲,免費的不玩,沒意思。我身邊的朋友全都是遊戲高手,還有做黑客的。
可是,這個遊戲不玩進去還好,玩進去連家庭都毀了。我有一個朋友鬧離婚,不要房,不要車,孩子也不要,就要遊戲帳號。還有的媽媽都四五十歲了,迷上“偷菜”,半夜三四點鐘起來說,忘了偷菜了。就把自己弄成這樣。
我在玩遊戲當中的體會也是這樣.那時候不懂事,只要不困,我就是無休止地玩。而且那時候我就掙錢了,而且是躺著掙錢。每次玩遊戲,我先去超市購物,把一個 禮拜吃的採購齊,放到冰箱裡,晚上把冰箱擺在電腦旁邊。就這樣,一個禮拜,眼睛都不眨一下,就在那兒玩。那時候的感受是,一個禮拜吃完了,接著買,回來繼 續玩。我整天學成年人,天天KTV。現在給我帶來的是什麼呢?我17,18歲身體就完蛋了,有的地方莫名其妙地潰爛,我現在眼睛是嚴重近視,看大家都是模 糊的。我的腦子現在沒有記憶力了,剛說過的話我就不記得了,我現在有時候站都站不住。我去秦皇島,有一個醫生給我看,說我現在22歲, 連60歲的身體都不如,我後悔有用嗎?
我想對還在網吧的年輕人說,你們玩遊戲可以,但是這是要付出代價的。孝經上說的,身體發膚受之父母,不能不敬。你這樣傷害你的身體,這是不孝。
媽媽用《弟子規》教育呼喚他回頭
在北京生活的時候,媽媽的電話一個我也沒接過,她給寫我寫信我也沒回過,找人代話,也從來沒有理會過。有了女朋友之後,女朋友要什麼買什麼,我就把媽媽忘 記了。在北京6年,掙的錢一分錢都沒給過媽媽。甚至,我和朋友在北京環路上飆車,好幾次差點沒命。後來,我媽媽給我發的信息說,兒子,你回來吧!媽媽給你 找了一個好工作,有穩定的收入,你回來。我是回來了,但是我不是為信息回來的。我一想6年都沒有回家了,我想見見我的哥們。
回到蘭州先找哥們吃喝玩樂一通,四天后我媽媽都不知道我回來了。我把身上帶的錢全部揮霍掉後,著急了,沒錢了怎麼辦呢?這才想回家,目的是找媽媽騙錢,騙點路費,趕緊讓我回北京,回北京我就又有錢了。
我媽媽就過來接我。我媽媽接我的時候,走在路上是手拎著我,我在馬路上一把就把我媽媽的手給甩開。我覺得特別丟人。但是,現在我學了弟子規,我整天攙著我媽媽走,我驕傲我有這麼好的媽媽。
當時我媽媽說你聽我的話,我給你放一個光盤,你把這個光盤看完,我給你錢。我說,行。因為當時我沒轍了,我就想要錢,就想回北京。不就光盤嗎?一個小時看 完,我就可以走了嗎?我媽媽給我放的是什麼呢?就是傳統文化,是弟子規的講座當時我就看懂了一點,裡面有一段話說的是,人的命是可以改變的。看到這裡我就 特別感興趣,我就問我自己,我現在所遭受的罪,我所付出的一切代價到底是為了什麼?我在北京這一段時間的生活,我真的什麼都不缺,我真的什麼都不少,什麼 都能滿足我。為什麼我感覺不到一點幸福和快樂。我說,媽媽人的命運真的可以改變嗎?我媽媽說,真的可以改變,只要你想改。她就又給我看了一個光盤,還 是<弟子規>講座。這張盤一放進去,我整整看了三天三夜。我一下子就恍然大悟,原來人可以活的這麼好,原來人可以這樣活,我活錯了。我就給我 媽媽說,我想改,我也想學弟子規。
到養老院當義工
我就想,我22年沒有聽媽媽的話,現在我豁出去一段時間聽媽媽的話,看我會是什麼樣子。這才半年時間,我真沒想到我能當老師,我做夢都想不到。包括曾開除 我的那十三所學校的校長和老師,他們肯定感覺像是做夢。後來我媽媽讓我去做義工,我又想不通了。我覺得像我這樣的人,沒有文憑也沒有學歷、技術,不干歪門 邪道我就掙不了錢。我說,《弟子規》是好東西,是應該學,但是我學你能讓我得到什麼。你能讓我像在北京一樣有錢嗎?我以後要成家,我學《弟子規》能學到 嗎?當時特別在乎得失,就是想要就是想得。而我媽媽說只要你按照我說的去做,你全部都能得到。我一聽這話,我就跟我媽媽槓上了:好,我去做,得不到再說。 當時我也沒想過,真沒想過能得到這些。從小我和誰都對立,想把他們推翻了。結果後來我去敬老院做義工,全部的髒活都我幹。幹到一個月的時候,我就發現我有 變化,爺爺奶奶幹活都是背著我,倒個垃圾,倒個水,都是他們偷偷地,趁我不注意去倒。因為他們一倒我就立馬搶過來了。結果後來很多的工作,全部來找我,而 且給的工資特別高。哎呀,當時我一下子才明白,原來我做好人也能掙錢。想想自己走的彎路,把身體毀成這個樣子,當時我就難受壞了,我這幾年真的白忙活了。 所以後來我就一直堅持在那裡做義工。我做義工四個月的時間,人家不給一分錢,我一天都沒有遲到過,我踏實、我高興,我真正的體會到什麼叫快樂、什麼叫付 出。我的爺爺奶奶已經去世了,沒想到我得到幾十個爺爺奶奶,拿我當親孫子。給我兜里裝花生,當那個花生到我嘴裡的時候,覺得比吃的那個膨化食品有價值多 了,我才知道什麼叫做價值。
後來有一個長輩讓我學駕照,學會了給他當司機。這個消息傳到敬老院爺爺奶奶那裡,爺爺奶奶拿著錢往我媽媽那里送。有一次搞衛生掃地的時候,後面有一 個爺爺奶奶在我後面說,小胡這個孩子太好了,我要把我的孫女嫁給他。我媽媽真的非常有智慧,找工作,給錢的,介紹對象的全部都讓她謝絕了。我媽媽讓我把心 靜下來,就讓我好好的做義工。
變成孝子感受人生的幸福
我小時候最討厭學習,現在發自內心地意識到我最欠缺的就是學習。我給我媽媽磕頭認錯,給我媽媽洗腳。我現在給媽媽洗衣服都覺得幸福。我現在最幸福的時候,就是和我爸爸媽媽在一起,我能看到他們整天樂呵呵的在一起,我就高興。
我看完盤第三天之後回去給爸爸洗了一件衣服,我爸爸不相信,就滿屋子找我媽媽,說你媽媽是不是回來了,衣服誰洗的。我說是我洗的,爸爸說我相信是鬼洗的都 不相信是你洗的。過了一段時間,我爸爸覺得我真的變了,他就問我:你爸20多年沒把你教好,什麼東西幾天把你教成這樣?我說是弟子規。我爸爸說你把弟子規 拿過來,我要研究一下。我舅媽看到我的變化,也把弟子規全部帶回去給我的弟弟妹妹學。
弟子規說,“身有傷,貽親憂,德有傷,貽親羞”,說你身體不好,身體有了損傷了最傷心的就是爸爸媽媽。學完之後,我的心變了。一次我媽媽在房間裡睡著了, 門沒有關,燈是閉著的,周圍比較亂,我就想把門關上。結果把媽媽給吵醒了。我媽媽一下子起來說誰呀,因為燈是閉著的,看不清是誰。我說是我,媽我關門,沒 事。我媽媽睡了以後,我進到里屋,眼淚就下來了。我也不知道怎麼回事,想了半天才想明白了:我把我媽媽嚇著了,我說以後這門不關了,我就是站一晚上崗我都 不能把我媽媽吵醒。
後來我爸爸可能是看到希望了。這次我來匯報,我爸爸頭一次請我媽媽吃飯,掉著眼淚。他們一直是在鬧離婚,只是手續沒有辦。為什麼婚沒有離,就是因為我媽媽 怕我被別人看不起,忍了22年。我爸爸說真的沒想到,你還能把兒子救回來,就憑這一點我們不離婚了。所以,弟子規讓我現在得到了一個美好的家庭,以後我要 好好地孝敬我的爸爸媽媽,還有我的家人。真的,謝謝大家!
《弟子規》也讓我對自己做出很多反省。我去深圳的時候聽到這樣一個故事:幼兒園一個五歲的小孩墩在牆腳裡,一直在那裡哭,說她感冒了。老師說你為什麼哭 啊,是不是因為藥太苦。她搖頭說,不是。她說感冒了,怕我爸爸媽媽擔心。她才五歲啊!這個小姑娘是學弟子規的,這個幼兒園是傳統文化的幼兒園。當時我就問 我自己,胡斌啊,你說自己有什麼好狂的,你還有什麼好傲的,還出去講義氣,講哥們,出去砍人,你連爸爸媽媽都不愛,連生你養你的人都不愛,你跑出去談這個 談那個,那不是扯的嗎?古聖先賢也說了“不近其親,而近他人者”,那人有病,有問題啊。
學完弟子規,我對媽媽說的第一句話,我當初那麼不孝敬你,我還有什麼臉給你做匯報,我還有什麼臉給大家做匯報,我慚愧死了。上次陳老師說,希望我把學習 《弟子規》的感受用簡單的話做一個總結。我就寫了那麼幾句,說的不好,也請大家多多指點,這是我自己寫的:弟子規讓我找到了人生的目標,弟子規讓我懂得了 人生價值,弟子規讓我明白了幸福的人生。因為我身體現在不行啊,我活多久也不知道,只要能在有限的日子裡,為人民作出有意義、有幫助的事情,我胡斌此生無 憾。在這裡我也謝謝大家,謝謝在座的各位,給我這個機會,給我做懺悔的機會。謝謝大家!
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2012年10月7日 星期日
炒房十年:房價翻倍、消費衰退、少子化慘烈~轉
台 灣的炒房歪風驚人,10年來全台平均漲幅高達一倍,台北市更高達150%,尤其在2008年第三季以後幾乎是快速飆升,全台各地區皆然。在民眾所得未增 加、房價卻超級狂飆的結果,造成民眾房貸負擔沉重,以致於無力增加、甚至必須減少其他消費來應付房貸,政府放縱炒房的結果,反而使得民眾因為房貸減少消 費,進一步使得台灣內需產業受到侵蝕與排擠而衰退。這十年來炒房的高投機與高投報,也使得許多國內資金與中小企業紛紛投入炒房行列,使得台灣素來自豪的中 小企業發展越來越沒有活力,有經商能力的人寧可去炒房、炒地皮、開房仲,也不願意專注或投入其他事業的經營。台灣這十年來的炒房歪風不但讓台灣的經濟發展 受到侷限,新創產業成果有限。同時也讓台灣年輕人買不起房子、不婚、不生,台灣少子化的情況越來越嚴重,並進而使國家社會保險破產的機率大增。整個台灣社 會因為炒房,全民付出了出生率狂降的慘痛代價,而這個代價還在持續擴大中。
2001年以來,台灣房地產價格的漲勢驚人,由信義房屋所統計的房價指數,全台平均漲幅一倍,台北市最大平均漲幅更是超過150%的水準,華人有土斯有財的觀念深植民心,在台灣也不例外,從台灣貸款成長的比例就可觀察出來。
所得停滯、房價倍翻 民間消費遭排擠而衰退
2000年以來,台灣購屋住宅貸款快速攀升,12年來從2.4兆台幣增加到5.3兆台幣,買房置產興盛的結果,帶動營造業建築貸款增加,而汽車貸款、信用卡貸款、其他民間消費貸款等項目則被嚴重排擠。
對於台灣的勞動族群而言,2000年以後,政府所統計的個人總收入幾乎是沒有增加的,除了55歲~64歲總收入有明顯增加以外,絕大多數人的總收入都是停滯或減少的。
收入成長停滯的情況下,人民又持續貸款購房的結果,就是造成家庭房貸佔經常性收入的比例越來越高,除了2009年金融風暴短暫的下跌以外,絕大多數背負房 貸的台灣人,貸款負擔率都大幅攀升,尤其是台北市,2010年以後,平均45%的收入都要支付房地產貸款,根本無力於其他非必要性的民間消費。
而房地產市場在眾人追逐交易的情況下,價格水漲船高,而大多數人民收入停止成長,所以房價對所得的比例也逐漸攀升,台北市的房地產平均甚至要花掉14年的收入才能購買,這儼然是一個瘋狂的房地產泡沫。
台灣各種成長較明顯的物價項目中,房租在2000年以後,已經停滯成長,顯示提供租屋市場的投資人成長速度等於或大於承租者的需求,但是房地產的供給數量仍然熱絡,意味著包租公和包租婆的人數逐漸在增加。
投機報酬高 中小企業寧炒房不投資不創新
和其它投資項目相比,租金收入和產業價值,都是相對穩定,所以面對不景氣的時候,市場對於房地產的投資會不斷增加,中小企業經營者就很容易把整個生 意賣掉或者倒閉,將資產拿去購買房地產然後出租的念頭,這時房地產是安全的投資項目,所以經濟越停滯,反而房地產投資越有吸引力,若付你薪水的人,自己靠 經營也賺不了多少錢,他自然不會提供你好的工作,員工難以有收入成長。
假設實際經濟產業投資利潤10%,房地產升值也是10%,大多數人會打算購買房地產出租,勝過於自己去創業,透過人生辛苦勞動力換來的血汗錢,大部 份人還是會保守投資房地產,房地產是一個循環死結,景氣越低迷,房地產相對就越安全,但是當大家把越多的產業收起來專心做房地產,經濟就會更加停滯不前, 這是一個惡性循環,因為房地產價格下跌會影響所有持有人,或者貸款購入房地產人,導致連鎖性的資產下跌,換句話說,當房地產價格崩潰之時,最先受害的還是 窮人,他們的薪水會被優先削減,職位會被優先裁掉,房地產價格崩潰的損失,將會由最底層的人身上填補回去,而儲蓄較少的民眾,面臨的生存壓力也會增加,最 終總是導致社會變得動盪不安,政府臭名昭彰,所以政府寧可維護房地產的價格,也不太願意打壓房地產價格這種行為。
房地產對於提升經濟成長力實際上是灌水效果,如果民間和社會的購買力跟不上房地產的漲幅,而房地產價格還在上升,那麼房地產飆漲這個成本,就會吸乾 整個社會,排擠民間內需消費,因為所有產業幾乎都需要土地,房價增高會導致企業擴廠成本增加,企業壓縮雇員需求,勞工平均收入減少降低消費,企業銷售量降 低,企業利潤降低,企業把錢投向房地產,然後房價升高,惡性循環。
房地產價格的上漲,企業的工廠場和辦公室,全部都要被迫提高租金,就算該產業不需要大量土地或辦公室,但是因為企業聘用的員工也要交房租,所有的工 資和服務成本最終也要被迫上調,租金上漲代表你做任何事都要被剝了幾層皮,另外,人民的消費被排擠,產業還可以向國外市場擴張,但是生產成本被推高,那麼 出口商品就連國外市場都失去競爭力,因為房地產的成本增加,最終還是會反映在商品製造過程中,傷害企業在海外市場的兢爭力,所以房地價格上漲是因而不是 果,這一個逐漸放大的循環。
台灣在2000年以後,不論是個人或是家庭,可支配所得都是停滯的,而房地產上漲和原物料上漲所產生的消費支出增加,最終人民就是啃老本,反映在儲蓄上就是慢慢的減少。
20多年來,台灣人民的經常性支出佔經常性平均薪資比例逐漸提升,從38%提升到68%,消費者物價指數以2006年為基期,1985年到2011 年從70%上升到106%,但經常性支出卻從5000元增加到約25000,膨脹約5倍,關鍵在於消費者物價指數的統計並不夠全面性,因為房價會從根本造 成通貨膨脹,但是卻沒有列入計算,否則台灣的物價指數會更高,央行總裁彭淮南曾建議將「房價」納入「物價」控管,進行實地調查了解和物價督導會報,希望將 房價「透明化」列入重要物價管理,杜絕炒樓歪風,房地產業上漲持續侵蝕其他行業的營運利潤,經常性薪資無法提升,日常生活所需的成本卻逐漸增加,透支人民 的儲蓄,這是一個惡性循環。
美國、日本、西班牙和愛爾蘭等歐洲高比例債務國,在經濟進入衰退的同時,共同點都是伴隨著房地產泡沫,甚至是2012年的中國和南韓,也有類似的徵 兆,也可以說,房地產泡沫會侵蝕國內有競爭力的產業,排擠民間消費,讓這些國家慢慢地走向衰退,台灣近年來的經濟難以大躍進,主因非常可能就是來自於房地 產泡沫。
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