房地產智慧-法拍屋篇

買法拍屋靠的是智慧及經驗

很多人對法拍屋有興趣，那麼何為一拍、二拍、三拍與特拍呢？你一定要知道的，購買法拍還要注意什麼事項呢？

法拍屋一拍、二拍、三拍與特拍有什麼不同？法拍屋的第一拍、第二拍、第三拍和特拍在程序上有什麼不同的地方 ？
(1).第一拍 , 第二拍 , 第三拍 → 這三種均是『一般程序』
(2).公告應買(三個月) , 第四拍 →這二種均是『特別程序』

註解：在司法程序上,正常拍賣程序只有『一般程序』,因特別程序需通過【債權人】或【債權銀行】之同意,才會執行,『特別程序』,分成二種：
(1).公告應買:意思是說,法院會以第三拍流標之底價,公告出來,為期3個月,若有意標購此屋者,只需以第三拍之底價金額,遞上《應買狀》就可參予標購,因沒有競標之金額,故以誰“先”遞《應買狀》至法院,為得標者。
(2).第四次拍賣:因第四次拍賣,也是所有拍賣最後一個程序,所以拍賣之金額,是最低金額,但先決條件就是“3個月沒人應買”,才會『打8折(三拍打8折)』,再到第四拍,此時就需到投標室,寫標單~看誰投標之金額最高,為的標者。
第一次拍賣 ─┐
第二次拍賣 ─│→ 這四種均是
第三次拍賣 ─│→ ~~~定『時間』,比『價錢』
第四次拍賣 ─┘
公告應買 → 定『價錢』,比『時間』

法拍屋顧名思義就是法院拍賣的房屋。而房屋的來源是由〔銀行〕、〔自然人〕、〔法人〕亦即所謂的〔債權人〕聲請查封拍賣。通常都是〔欠債〕、〔做保〕 或〔欠稅〕

通常會變為〔法拍屋〕的原因如下:

• 房貸未繳－－經銀行催收達三個月不繳交房貸，且經法院公告且公文公示送達並於中央日報公告達14天以上
• 信用卡、現金卡未繳－－經銀行第一次存證信函公示送達且法院寄送〔支付命令〕確定，銀行始進行不動產及 動產〔假扣押〕進行查封，假扣押註解，於文最下方。
• 本票裁定－－簽于第三人、錢莊、銀行....如未於期限還款並於法院裁定 。始可申請假扣押查封不動產及動產。
• 判決－－經民事法庭判決確定需理賠時可持民事判決確定書申請假扣押進行查封不動產及動產。
• 欠繳管理費－－經大樓管委會行使〔公寓大廈管理條例〕針對欠繳管理費長達３個月以上之住戶，可申請該住戶 之不動產進行假扣押查封拍賣。
• 做人頭保－－即民間所謂的〔保證人〕，因做他人的〔連帶保證人〕導致於自己需負責他人的債務，而使的自己 的不動產被查封拍賣。
• 欠稅金－－包含個人所得稅、營業稅、遺產稅、及其他稅金。將拍賣不動產之所得用予清償所欠稅費。

簡單來說：就是抵押權人依〔強制執行法〕聲請法院辦理拍賣之抵押不動產。

市面的法拍屋代標公司又可分為那些？

法拍屋代標公司可分為下列二種：

1.   一般市面上的不動產仲介公司是做買屋賣屋的搓合。

2.   專業的法拍屋公司專門為買方代為標購法院的拍賣房屋，除了事前的標購準備(房屋現況調查，是否佔用、凶宅、海砂屋、輻射屋...等)，須調閱產權是否完整，及拍賣價格的精算，得標後的後續法院書狀往返及與房屋現住人溝通協調搬遷事宜都是代標公司的工作責任， 全程辦好直到交空屋到買方手上。

低於市價－：法拍屋通常訂出的拍賣底價會比市價低2~3成，如果第一次拍賣不成，會再降低拍賣底價進行第二次拍賣，最多降20%，再拍賣不成再降20%(即第三次拍賣)，因此有時甚至可以用不到市價一半的價格買到房子。

例如：法院拍賣一棟市價500萬元的房子時：第一次拍賣底價＝400萬元→流標後→第二次拍賣底價400萬*80%＝320萬元→流標後→第三次拍賣底價320萬*80%＝256萬元。

法拍屋的特點：

產權確定：法院拍賣的房子，一但拍定，於七天內繳足尾款後(含假日)，就可以取得權利移轉證書，產權絕對清楚，不會有產權不清的糾紛。
投資報酬率高：對於投資法拍屋的人來說，如果在法拍屋流標兩次，價錢已降到非常低的時候買進，再以市價賣出，之間賺取的差價非常可觀，加上金額龐大且必須全額現金，因有些投資人藉此致富。說明： 以投資的角度來看，法拍屋具有比市價行情低的特性，所以標購後以市價行情轉手賣出自然可以從中賺取利潤；而以純自住的用途來說，如果能以較市價低的價格買到所要居住的房子，當然可以省下一筆錢。

點交屋與不點交屋的差別？

「點交屋」就是標的物拍定後，繳清房屋所有價款，並取得權利移轉證書在案，依流程辦理並具狀法院聲請點交，待法院排訂時間安排履勘，或是強制執行，依法點交房屋，一切程序均由法院全權處理。
「不點交屋」就是標的物拍定後，繳清房屋所有價款，並取得權利移轉證書在案，但因房屋拍賣前即公告為不點交，於拍定後法院並不會安排點交程序。此時，除了自行與現住人(即佔用人)協商外，另可委託律師聲請佔用房屋告訴，要求返還房屋。  買法拍屋，資金的取得和週轉是一件重要的事，而依規定法拍屋要在拍定後七天內繳清價款，另外選定的物件最好是能夠負擔的。而從拍定完畢到點交之後，這段期間的利息負擔也要計算在內。另外，在投標之前尚須注意:

租賃權問題:查明標的物是否有租賃，若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在，執行法院若未排除租賃關 係後，則買受人(得標人)必須繼續租賃至期滿為止。另外要注意原屋主是否在拍賣前，利用假造的租賃契約， 造成拍賣後仍合法佔用的情形。

抵押權問題:確定「拍定後抵押權是否塗銷」可避免日後的產權糾紛。

優先購買權:查明標的物是否有第三者具有優先購買權。如:地上權、典權人、承租人或該標的物為農地等，否則一但有上述情形，再加上有優先購屋權人時，即使得標也屬無效。

產權移轉限制:注意標的物是否有產權移轉限制(如國宅)，若想投標之標的物件有條件限制，要先查明轉移的條件是否相符。

購買法拍屋還會那些費用？

許多人以為買法拍屋只要負擔得起房屋的總底價就可以了，但實際上買法拍屋還有一些相關的費用要負擔，就像和 一般市面的仲介公司買賣房子，除了仲介費外還有政府的一些相關規費，這些都必須估算在購買的成本內，尤其是以法拍屋作為投資工具的人，更必須把成本算清楚才行。

1.投標金額：就是得標的價錢，投標前須先準備公告底價的２成作為保證金，得標後(含假日)７天內須將餘款繳清。

2.稅費：標購法拍屋時所要繳的契稅，如果標購當時的土地增值稅是低於公告現值的話也必須將稅金納入成本計算。

3.地政規費：包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。

4.其他雜費：包括搬家費、管理費(過戶完成日起計算)、水電及瓦斯費等。

5.整修費：如果買到屋況不佳的法拍屋，就必須花錢重新整修、裝潢。 

可能支出的費用：

1.利息費：如果你是循其他管道貸款來付款，那麼你就必須負擔在你轉手賣出前那一段時間的利息。

2.代書費：如果你委託代書代為辦理過戶、稅費申報等手續，必須付代書費，但如果你可以自己辦就不用(但如有向銀行代墊尾款則須由銀行指定代書)。

3.仲介費：如果你請代標公司代為投標，就必須支付佣金。

4.搬遷費：並不是指要搬進去的搬家費，而是如果遇到房子遭人占用或租用的狀況，想請人搬走，可能要給對方一筆搬遷費。

法拍屋公告應先注意的重點為：

標地物種類：分為（一）房屋（二）土地 二種

底價及保證金：保證金所指定的條件，須確實注意有一般金融機構皆可。

地址：須確實了解地址所在地，否則拍定後，除法院有疏失外，一概是自行負責。 

點交與不點交：注意筆錄所載的內容。

法拍屋並不像一般的購屋情形一樣，能夠隨意觀看進去看，所以勘察法拍屋的工作是必要的。

交通狀況：交通上是否便利，合乎自己的需求。

1.   環境品質：包含環境衛生、噪音、空氣品質以及附近居民的性質等。

2.   生活機能：包含學區、郵局、醫院、市場、休閒場所及購物便利等。

3.   附近設施：是否有鄰近不良場所，如墳墓、垃報場、高壓電廠等。

4.   住戶勘察：即觀察左右鄰居的營業場所，如KTV、安親班等，並評估自己是否能接受。

針對環境的勘察部分，我們分成三點：
勘察屋外狀況－是指居住空間以外的地方，雖然屋外對住戶日常生活起居沒有太直接 的影響，但從居住品質來看，屋外的硬體、軟體設施都是應該考慮的重點。應該注意的重點：

1.   建築外觀：房子的新舊、建築的樣式、外牆、大門有無損壞。

2.   社區管理：如果是住宅社區，是否有保全管理。

3.   公共設施 ：樓梯間、電梯等公共設施是否管理完善，有無保養。 

那裡可以獲得法拍資訊？

   一、  法院公告：各地方法院不定時會張貼法拍屋公告於法院公佈欄，購屋者如有需要必須上法院查看公告。
二、銀行公告：如果債權人是銀行時，銀行會將該拍賣案件張貼在自家的網站中的法拍屋公告區裡。
三、報紙分類廣告：有時在報紙的分類廣告中也可以看到法院的拍賣物件資訊.大部分皆在中央日報。
四、網路：網路上也有提供法拍屋資訊的網站，省時又便利。

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